司法裁判不统一｜祝文庭：商品房同意预售函对抵押权效力的影响

本文探讨了商品房预售中，银行出具同意预售函对其抵押权效力的影响。背景方面，我国房地产市场低迷，大量存量项目存在抵押，银行出具同意预售函后，与购房人权利冲突纠纷频发，但司法裁判观点多样且不统一，法学界讨论甚少。研究目的在于分析同意预售函出具对银行抵押权法律效力的影响，厘清法律后果，为银行提供风险管理建议。结论指出：出具同意预售函不构成抵押权放弃，但其效力受限制；在购房人按预售资金监管要求规范支付购房款时，银行抵押权转化为对转让价款的优先受偿权，且需劣后于工程建设的法定优先权；若购房人未规范付款，银行仍可主张抵押权物上追及力，但消费者购房人生存权益优先，可阻止执行。银行应评估风险、关注预售资金流向，并积极应对贷款违约。